Co je to hypotéka?

Hypotéka má řadu výhod i rizik (Foto: Pixabay)

O hypotéce jste dozajista už slyšeli. Lidé si ji nejčastěji berou na koupi nového domu či bytu. Ukážu vám podrobněji, jaké jsou druhy tohoto produktu, čím se od sebe liší nabídky jednotlivých bank a jak se nenechat spálit při předčasném splacení hypotéky.

Co je hypotéka?

Hypotéka je úvěr určený primárně na bydlení. Vyznačuje se tím, že je dlouhodobá, sjednává se až na několik desítek let. Má příznivější úrok než bezúčelová půjčka a nižší splátky. Může dosahovat vyšší částky než půjčka na bydlení.

Výše hypotéky se odvozuje od hodnoty kupované nemovitosti. Pouze Komerční banka dnes nabízí až 100% hypotéku (neboli vám půjčí celý potřebný obnos), 95% hypotéku můžete získat u UniCredit Bank. Běžnou praxí ale je, že vám banky nepůjčí více než 80 až 90 % potřebné sumy. Zbytek si musíte předem našetřit nebo si vzít další půjčku.

Jelikož se obvykle jedná o úvěr v řádech milionů, je hypotéka zajištěna nemovitostí. A to zpravidla tou nemovitostí, která je jí financována. Některé banky ale umožňují vložit zástavní právo na jinou nemovitost, zejména pokud je ta původní teprve ve výstavbě nebo se například jedná o rekreační objekt.^[1]

Na co je možné vzít si hypotéku?

Jak už jsme zmínila, hypotéka je určena hlavně na koupi nemovitosti. Může se jednat o rodinný dům či byt, ale také o pozemek nebo rekreační objekt. Banka vám ale může půjčit i na jiný účel. Některé banky mají přitom striktní omezení, na co vám půjčí a na co už ne, jiné pokrývají celé spektrum. Hypotéku lze obecně využít na:

• koupi bytu/rodinného domu
• rekonstrukci bytu/rodinného domu
• koupi družstevního bytu
• výstavbu rodinného domu
• koupi pozemku určeného k výstavbě rodinného domu
• koupi rekreačního objektu
• vyplacení manžela/manželky ze SJM po rozvodu
• vyplacení spolumajitelů nemovitosti – například dědictví

Jak funguje hypotéka?

Hypotéka funguje podobně jako jiné druhy půjček. Největší rozdíl je v tom, že jde o účelovou půjčku. To znamená, že si za peníze získané od banky nemůžete koupit auto ani jimi zaplatit dovolenou. Je nutné přesně sdělit, na jakou nemovitost a v jaké hodnotě si půjčujete. Musíte také doložit své příjmy a banka následně posoudí, jestli na hypotéku dosáhnete.

Pokud vše klapne a hypoteční úvěr vám schválí, banka za vás uhradí cenu nemovitosti (nebo rekonstrukce, půjčujete-li si na ni) a na vás už je pak jen splácet tak dlouho, dokud hypotéku zcela neumoříte. Sami si přitom předem volíte, na jak dlouho úvěr chcete, od čehož je odvozena i výše splátek. Některé banky umožňují v průběhu splácení zvyšovat či snižovat splátky, u některých si je můžete i na čas odložit. A třeba Komerční banka má v nabídce dokonce i hypotéku, kterou rodiče mohou časem převést na své děti.

Jednou za rok před výročím smlouvy máte právo učinit zdarma mimořádnou splátku až do výše 25 % původní půjčky. Hypotéku lze také předčasně splatit – za určitých okolností zdarma, jindy za poplatek dosahující až 0,25 % z předčasně splacené části úvěru za každý rok do konce vaší fixace (maximum je 1 %).

A právě fixace je zde také pojistkou proti zdražování, tedy zvyšování úroků. Proto je třeba po jejím konci vždy dobře zvážit, na jak dlouho fixovat, s jakým úrokem, nebo jestli s hypotékou přejít ke konkurenci.^[2]

Jakou hypotéku vybrat a jak najít tu nejvýhodnější?

Hypotéku nabízí většina tuzemských bank. Nově ji najdete například i u Partners Banky. Každá instituce ale požaduje jiný úrok a má jiné podmínky. Proto není vhodné zamířit do nejbližší pobočky a tam bez rozmyslu podepsat dokument, který vás k bance může přivázat na 30 nebo více let. Hypotéku je nutné vybírat s velkou opatrností, hodně o ní přemýšlet a hledat cesty, jak získat tu nejlevnější, nejvýhodnější a hlavně od férové banky.

Partners Banka Hypotéka úvod

Pozor si dejte i na samotné druhy produktu. Neexistuje totiž jen jedna univerzální hypotéka. Můžete zažádat o americkou hypotéku, investiční hypotéku, hypotéku na udržitelné bydlení a tak dále. Každá banka má jiné portfolio produktů, a je proto čím dál složitější vybrat si ten nejvýhodnější.

Porovnávat je nutné nejen úrokovou sazbu. Dívejte se i na požadavek na vaše vlastní prostředky (lidem do 36 let věku typicky stačí 10 %, starší žadatelé budou muset našetřit nejméně 20 %) a na poplatky za vyřízení, vedení nebo za předčasné splacení hypotéky. Nejlepší je udělat si na vlastní pěst průzkum trhu a porovnat jednotlivé nabídky. Abyste se tím nezdržovali, otestovali jsme hypotéky za vás a vybrali 5 nejlepších. Najdete je v našem srovnání hypoték.

Druhy splátek u hypotéky

U hypotéky se mluví o třech typech splátek: anuitní, progresivní a degresivní. Nejčastěji se ale používá ten nejjednodušší pro klienty, tedy anuitní splátka. U tohoto typu splátky hradíte každý měsíc stejnou částku. V průběhu let se nemění, pokud o to vy sami nepožádáte. Anuitu tvoří takzvaný úmor, tedy splátka půjčené částky, a úrok, což je odměna pro banku. Rozložení úmoru a úroku ve splátce se sice může každý měsíc měnit, klient si s tím však hlavu lámat nemusí. Výše jeho splátky je stále stejná.

Progresivní a degresivní splátky se v dnešní době běžným klientům téměř nenabízejí. Jedná se o splátky, jejichž výše se může každý měsíc měnit, a to představuje pro mnoho z nás velkou nejistotu.

Abyste zjistili, jak vysoké splátky hypotéky vás čekají, stačí využít online kalkulačku na webu vybrané banky. Nebo si splátky u jednotlivých poskytovatelů můžete na pár kliknutí porovnat třeba na Ušetřeno.cz. Konkrétní výši splátky pak zjistíte přímo v bance při řešení hypotečního úvěru.

Kde hledat hypoteční kalkulačku?

Hypoteční kalkulačku najdete i na 5NEJ. Nabízíme vám jak obecnou kalkulačku, tak i možnosti porovnání nabídek různých bank. Vše zvládnete na pár kliknutí a bude vám k tomu stačit jen mobil, tablet či počítač a připojení k internetu. Už při výpočtu je vhodné zvážit, zda budete chtít i pojištění schopnosti splácet, které vás může ochránit v tíživé životní situaci a navíc může mírně srazit úrok hypotéky.

V reálu se může výše úrokové sazby i výše splátky dále měnit. To už vám ale poví hypoteční specialista banky, kterou si vyberete.

Jak získat 100% hypotéku?

Jak už jsem zmínila, banky v současné době 100% hypotéku neposkytují. Jedinou výjimkou je Komerční banka, ale i u ní je složité takto vysokou půjčku získat. Znamená to tedy, že když nemáte našetřené vlastní prostředky, nemáte na nové bydlení nárok? Nikoliv. Několik cest existuje, ale ne vždy je to ideální řešení.

1. Abyste dostali 100 % hypotéku na koupi nemovitosti, je potřeba navýšit hodnotu nemovitosti. To samozřejmě u nově kupovaného bytu či domu nelze. Je však možné zastavit ve prospěch banky ještě jinou nemovitost, například byt či dům rodičů, sourozence a tak dále. Ne každý se však k tak riskantnímu kroku odhodlá. Pokud byste totiž hypotéku přestali platit, hrozilo by, že o svou nemovitost přijdou.
2. Druhou variantou je půjčka chybějící částky od příbuzného či kamaráda. Pokud byste si půjčku vzali v bance nebo nebankovní společnosti, okamžitě se objeví v registrech a mohli byste přijít o šanci na schválení hypotečního úvěru. Na to si dávejte pozor!

Komerční Banka Hypotéka úvod

Pokud si nechcete půjčovat peníze od příbuzných, je tady ještě třetí možnost, souběh úvěrů. Kromě hypotečního úvěru je možné dofinancovat koupi nemovitosti souběžným úvěrem, nejčastěji úvěrem ze stavebního spoření. Je však potřeba, abyste na takové řešení měli dostatečně vysoké příjmy, protože banka bude posuzovat dvě poměrně vysoké splátky najednou. Problém také může být v tom, že tuto variantu neposkytne každá banka.

Na co si dát pozor při výběru hypotéky?

Než si vyberete tu pravou banku, která vám poskytne hypoteční úvěr, je dobré vědět, na co si dát pozor. Klienti často řeší především úrokovou sazbu, ale už nesledují další podmínky spojené s hypotečním úvěrem. Během splácení pak mohou zjistit, že jim hypoteční úvěr vůbec nevyhovuje a raději by přešli jinam. Což ale nemusí být vůbec snadné. Jak tedy vybírat?

Rozdíl mezi hypotečním úvěrem a americkou hypotékou

Je pravděpodobné, že jste se již setkali s pojmem americká hypotéka. Víte však, co si pod ním představit a jak se liší od klasické hypotéky?

Americká hypotéka je neúčelový úvěr, tedy takový, který lze využít prakticky na cokoliv, aniž byste museli dokládat smlouvy a účtenky. Stejně jako hypotéka na bydlení je však zajištěn nemovitostí.

Americká hypotéka se nejčastěji využívá na drahá auta, popřípadě na účely, při nichž je nutné vydat velkou finanční částku, ale nechcete spotřebitelský úvěr. Umožní rozložit si splátky na delší období, takže nejsou tak vysoké. Může mít také výhodnější úrok než běžná půjčka.

7 tipů, jak zvýšit šanci na získání hypotéky

Jelikož se u hypotéky téměř vždy jedná o půjčku vysoké částky s dlouhou dobou splatnosti, posuzují banky žádost o hypoteční úvěr mnohem přísněji, než běžné spotřebitelské úvěry. Je potřeba, abyste splnili řadu podmínek, byli dostatečně bonitní a měli dobrou finanční minulost. Pokud si příliš nevěříte, existuje několik cest, jak šanci na získání hypotéky zvýšit.

1. Spolužadatel: pokud budete o hypotéku žádat sami, můžete mít nízkou bonitu. Se spolužadatelem se na vás ale banka bude dívat jinak. Pozor však na věk spolužadatele – pokud zvolíte například rodiče, může se kvůli jeho věku zkrátit doba splatnosti, kvůli čemuž byste měli vyšší splátky.
2. Žádat s partnerem: manželé žádají vždy automaticky společně, i kdyby nemovitost chtěl koupit jen jeden z nich.
3. Přidat do zástavy další nemovitost: zvýší se tím hodnota zástavy.
4. Mít naspořeno více než 10 % vlastních prostředků: čím více vlastních peněz do financování nemovitosti vložíte, tím nižší bude hypotéka a tím se také zvýší vaše důvěryhodnost u banky.
5. Vysoké příjmy a obraty na osobním účtu: zvyšuje to důvěryhodnost u banky.
6. Včasné splácení úvěrů: ani vysoké příjmy a další zastavená nemovitost vás nezachrání, pokud budete mít v registrech negativní záznamy. Proto se vždy snažte své dosavadní půjčky splácet včas.
7. Prověřenost předchozí půjčkou: vždy je dobré, pokud už jste před žádostí o hypotéku nějaký (i menší) úvěr měli. Banka si pak lépe ověří, že splácíte řádně a včas.^[3]

Kde a jak porovnat hypotéky?

Máte vybranou nemovitost, kterou si chcete koupit, nebo držíte v ruce plány k výstavbě vlastního domu? Možná tak nyní přemýšlíte, kde si hypotéku vzít. Jak už jsme několikrát zmínili, neukvapujte se a vybírejte obezřetně. Projděte si jednotlivé nabídky bank a vyberte takovou, která vám sedne. Z našeho srovnání hypoték nejlépe vyšly:

• MONETA Money Bank
• Fio banka
• Česká spořitelna

Ale i další banky mají zajímavé nabídky, které se od sebe v různých drobnostech liší. Co by vás mělo zajímat?

Zdroje

1. https://www.rb.cz/osobni/hypoteky
2. https://www.kb.cz/cs/obcane/hypoteky
3. NETRHOVÁ, Sabina. Stavební spoření a hypotéka – dva finanční produkty pro pořízení bydlení [online]. Hradec Králové, 2010 [cit. 2023-01-20]. Dostupné z: https://theses.cz/id/27yquu/. Bakalářská práce. Univerzita Hradec Králové, UHK, Pedagogická fakulta. Vedoucí práce Ludvík Prouza.

Co číst dále: