Srovnání nejlepších hypoték

Hypotéky recenze

Podle čeho porovnávám na 5NEJ hypotéky?

Abych mohla hypotéky co nejlépe porovnat, stanovila jsem si nejprve několik základních parametrů. V první řadě mě zajímalo, jestli daná banka nabízí pouze klasickou hypotéku, nebo si u ní můžete sjednat třeba i americkou hypotéku nebo takzvanou živnostenskou hypotéku. Podstatné pro mě také bylo, jestli si u ní lze hypotéku refinancovat a přejít tedy od jiné banky.

Dále mě zajímalo to, co každého žadatele:

• výše úroku
• délka splatnosti
• doba fixace
• potřebný objem vlastních prostředků
• možnost pojištění schopnosti splácet
• účel

Zjistila jsem také, že některé banky vám mohou snížit úrok, pokud se u nich zároveň pojistíte. Někdy banky vyhlašují i zajímavé akce, díky nimž můžete mít hypotéku výhodnější. Často tak činí například právě MONETA Money Bank.

Před podpisem byste se také měli zajímat o rozmanité poplatky. V mém srovnání jasně vidíte, kolik si banky účtují za sjednání, vedení i za další služby. Někdy je vše zdarma, jindy vás to bude stát tisíce korun.

A na závěr mě zajímala variabilita hypotéky. Tedy to, jestli můžete požádat o snížení splátek, předčasně hypotéku splatit nebo vkládat mimořádné splátky. Třeba u České spořitelny jsou všechny tyto služby samozřejmostí, zatímco u Raiffeisenbank s většinou z nich pohoříte.

Nejvýhodnější hypotéky současnosti

Název banky	Úrok	Vlastní prostředky
Moneta Money Bank	od 4,39 %	minimálně 20 %
UniCredit Bank	od 4,79 %	minimálně 5 %
Air Bank	od 4,69 %	20 % (příp. 10 %)
Česká spořitelna	od 4,79 %	10 %
mBank	od 4,99 %	minimálně 10 %

Pokud vás zajímá, které hypoteční produkty se řadí na špici a jaké konkrétní podmínky nabízejí, mé srovnání vám nabídne detailní pohled na aktuální situaci. Abyste si mohli vybrat skutečně dobře, podíváme se nyní na dostupné typy hypoték, kritéria jejich rozdělení a hlavní aspekty, které byste měli brát v úvahu ještě před sjednáním.

Druhy hypoték

Hypoteční úvěry se základně dělí na účelové a neúčelové. Nejčastější, takzvaná klasická hypotéka, je právě účelová. Může se jednat o hypotéku na bydlení, výstavbu a rekonstrukci nebo také o hypotéku na věci movité, jako např. automobil. V takovém případě banka poskytuje tzv. americkou hypotéku. Já se ale v tomto srovnání nezabývám ani hypotékou americkou, ani tzv. živnostenskou hypotékou, kterou mohou získat živnostníci nebo firmy na své podnikatelské záměry. Tentokrát mě zajímá klasická hypotéka spjatá s bydlením.

Na co lze využít účelovou hypotéku?

Pokud se rozhodnete pro klasickou (účelovou) hypotéku, můžete ji využít na koupi bytu, rodinného domu či stavebního pozemku. Dále ji využijete na výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci nebo na opravy nemovitostí. Ale ne vždy. Třeba Partners Banka má hypotéku pouze na koupi domu, nikoliv na rekonstrukci či výstavbu.

Používá se ale i na refinancování hypotéky od jiné banky, nebo na splacení úvěru, jímž jste investovali do nemovitosti (např. úvěr ze stavebního spoření). Hypotéku ale můžete využít i na získání vlastnického podílu na nemovitosti, vypořádání společného jmění manželů nebo na vypořádání dědictví.

Co může být předmětem hypotečního úvěru?

Bavíme se sice o nemovitostech určených k bydlení, tato specifikace však nemusí být vždy jednoznačná. Pojďme si tedy upřesnit, o jaké nemovitosti se v případě hypotéky jedná.

Předmětem hypotéky může být například stavební pozemek, objekt sloužící k bydlení, tedy rodinný dům či bytová jednotka, ale také nemovitosti sloužící k individuální rekreaci, bytový dům, provozní dům, podnikatelské objekty nebo i nemovité příslušenství (např. garáž, bazén nebo terénní úpravy pozemku). Pokud hodláte žádat o hypoteční úvěr na jinou nemovitost než je byt, dům či pozemek, je vždy dobré nejprve vše pečlivě probrat s hypotečním specialistou a pak teprve podat žádost o hypotéku. Ne každá banka totiž umí zafinancovat všechny výše zmíněné objekty. A třeba družstevní bydlení může být leckde problém.

Video Srovnání Hypoték

Jak je to s úrokovou sazbou?

Než se podíváme podrobněji na úrokovou sazbu u hypoték, pojďme si vysvětlit, jakým způsobem se dá hypotéka splácet a jaké jsou podmínky pro získání hypotéky.

Podle způsobů splácení je možné rozdělit hypotéky na:

• anuitní – klient platí po celou dobu úvěru stejnou výši splátky;
• progresivní – klient platí na začátku hypotéky nižší splátky, které se mu časem zvyšují (to je výhodné např. pokud klient staví dům a investuje většinu peněz do stavby);
• degresivní – na začátku klient platí vyšší částky a postupem času se mu snižují.

Každý druh splácení má své výhody a nevýhody a je potřeba zvážit je, než se rozhodnete pro konkrétní nastavení. V dnešní době však většina bank nabízí anuitní splátky, kdy klient po celé fixační období ví, jak vysoká jeho splátka bude a že se postupem času nijak nezmění.

Úroky na nejlepších hypotékách se v dnešní době pohybují od 4 % do 5 %. Výši úroku nicméně ovlivňuje řada okolností a může se vám podařit získat i výrazně nižší. Například Česká spořitelna nabízí dvě varianty hypoték, z nichž jedna má nižší a druhá vyšší úrok.

Banky zpravidla také zohledňují délku fixace, pojištění schopnosti splácet úvěr, to, zda má klient vlastní prostředky, jaké je zajištění nemovitosti atd. Úrokovou sazbu ale může ovlivnit i platební morálka klienta – pokud je klient v důsledku pozdního splácení předchozích úvěrů rizikový klient, nabídne mu banka hypotéku s vyšší úrokovou sazbou. Je pak jen na něm, zda hypotéku přijme, nebo ji odmítne. Měl by však brát v úvahu, že odmítnutí již schválené nebo alespoň předschválené hypotéky by mohlo potenciálně zkomplikovat jeho pozici při budoucích žádostech o úvěr u dané banky. Ale třeba Air Bank vám srazí 0,1 % za sjednání pojištění hypotéky. A Partners Banka vám sleví 0,1 % za doložení energetického štítku.

Výši úroků na hypotéce může ovlivnit ale i refinancování z jiné banky. Konkurenční banky se většinou snaží přetáhnout klienta k sobě a pak nabídnou logicky i nižší úrok, popřípadě další výhody, které klienta přesvědčí k refinancování. Často dostanete slevu za aktivní používání běžného účtu. A třeba Fio Banka nebo Air Bank nabízejí hypospořící konto, které vám dokáže úrok stáhnout až na 0 %.

Co je fixační období

Fixační období u hypotéky je lhůta, po kterou banka klientovi garantuje výši úroku sjednanou ve smlouvě či v dodatku ke smlouvě. Po tu dobu má klient stále stejné anuitní splátky, které se nemění. Když se blíží konec fixace, banky umožňují klientům vkládat mimořádné splátky zdarma, nebo hypotéku případně i celou bez sankce doplatit.

Délka fixačního období může ovlivnit výši úrokové sazby na hypotéce a banky ji nabízí nejčastěji na 1, 3, 5, 7 nebo 10 let.

Délka splatnosti hypotéky

Doba splatnosti hypotéky je volitelná klientem. Vždy však musí akceptovat podmínky banky a zvážit své příjmy, výdaje a také svůj věk. Délku splatnosti nabízí banky většinou v rozmezí od 5 do 30 let. Můžete se ale setkat i se splacením do 1 roku. A mBank nabízí dokonce až 40 let.

Délka splatnosti hypotéky se zpravidla odvíjí od výše vašich příjmů. Pokud chcete splácet kratší dobu a mít vyšší splátky, banka vám to při dostatečně vysokém příjmu umožní. V dnešní době si však většina klientů vybírá co nejdelší možné období, aby byly jejich splátky co nejnižší a i se splácením několika milionů si dokázali udržet životní standard.

Pokud o hypotéku žádá klient ve vyšším věku, je dost možné, že mu nebude poskytnuta nejdelší možná doba splatnosti. Banky zpravidla požadují, aby lidé byli schopni splatit své úvěry do důchodového věku, někdy limitovaného 65 nebo 67 roky. Logicky pak vyplývá, že pokud žádá o hypotéku klient v 55 letech, bude mít kratší dobu splatnosti a budou po něm požadovány vyšší příjmy.

Použití vlastních prostředků a 100 % hypotéka

Zatímco v minulosti bylo celkem běžné, že se pro nejlepší hypotéku vydali do banky lidé, kteří neměli našetřenou ani korunu vlastních prostředků a odešli s takzvanou 100% hypotékou, dnes už je situace složitější. Banky požadují na základě nařízení ČNB, aby klienti měli při žádosti našetřeno minimálně 20 % vlastních prostředků z ceny nemovitosti.

Některé banky vám přesto půjčí i víc. Například UniCredit Bank nabídne žadatelům do 36 let věku až 95 % odhadní hodnoty nemovitosti, zatímco starším jen 80 %. I u Air Bank můžete získat až 90 % finančních prostředků od banky. Ale třeba MONETA Money Bank po vás bude striktně vyžadovat 20 % vlastních prostředků.

Pokud klient nemá našetřené potřebné peníze, mohou některé banky nabídnout řešení v podobě vyššího zajištění. Je možné hypoteční úvěr zajistit ještě další nemovitostí (pokud ji tedy klient má, nebo nějakou může disponovat – např. byt rodičů apod.). Také výše zajištění nemovitosti a množství vlastních prostředků hraje roli ve výsledné výši úroku, kterou banka klientovi nabídne.

Proč chtít pojištění schopnosti splácet?

Další možností, díky níž banky zvýhodňují úrokovou sazbu na hypotéce, je pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr. Většina bank má toto pojištění nastavené přímo k úvěrům či hypotékám a rozdělené na několik druhů:

• Nejlevnější typ pojištění zajišťuje klienta pro případ úmrtí, trvalé invalidity (invalidity III. stupně) a pracovní neschopnosti z důvodu nemoci či úrazu, popřípadě obojího.
• Druhý typ k prvním případům přidává ještě ztrátu zaměstnání ze strany zaměstnavatele, tedy klient nesmí výpověď podat sám, nebo ji dostat od zaměstnavatele z důvodů porušení pracovní morálky a podobně.
• Třetí možností, kterou ale nenabízí všechny banky, je pojištění pro případ vážných nemocí. Respektive ve vybraném pojištění jsou všechny nebo některé předchozí zmíněné možnosti a k tomu pojištění velmi vážných onemocnění jako bonus nebo jako pojištění navíc.

Každý typ pojištění má jinou cenu a každá banka si může pojištění účtovat jiným způsobem. Nejčastěji se platí určité procento z výše hypotéky. Setkat se můžete i s jednotnou cenou za pojištění, kterou platí klienti po celou dobu stejnou.

I když lidé pohlíží na pojištění jako na marketingový tah, jak vytřískat z klienta co nejvíce peněz, opak je pravdou. Pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěry je podle mě velmi důležité nejen ve chvíli, kdy klient skutečně onemocní nebo přijde o práci, ale především ve chvíli, kdy dojde k úmrtí. Rodina pak musí řešit vzniklou situaci a ta nebývá nikdy lehká. Proto je třeba hodně zamyslet nad hypotékou od Partners Banky, která jako jediná z našeho srovnání toto pojištění nenabízí.

Odhad nemovitosti

K tomu, aby klient dostal hypoteční úvěr, je potřeba zajištění nemovitostí. Většinou se zajišťuje nemovitostí, na kterou si klient hypotéku bere. Pokud kupuje byt či rodinný dům, banka dělá se odhad právě na něj. Pokud ale kupuje byt družstevní, který zatím není v osobním vlastnictví, je potřeba vyřešit zajištění jiným způsobem – například bytem rodičů apod.

Také při stavbě nového rodinného domu je zajištění hypotéky složitější. Většinou klient zajišťuje bytem, který má ve svém vlastnictví a až když stavěný dům získá určitou hodnotu, přepíše se zajištění na něj. Pak banka uvolňuje finanční prostředky na stavbu podle toho, jaké hodnoty stavěná nemovitost momentálně dosáhla. Odhady nemovitosti se pak dělají opakovaně a aktualizují se.

Některé banky nabízí odhad nemovitosti zdarma. Ovšem pozor, ne všechny jej poskytují na všechny typy nemovitostí. Zdarma klient dostane většinou odhad bytové jednotky ve větším městě, která je dohledatelná v katastrálních mapách. Například AirBank nabízí odhad zdarma jen na některé nemovitosti, zatímco u jiných vás může stát až 5 000 Kč. Ale třeba u Fio banky si vše zaplatíte.

Pokud si klienti převádějí hypotéku z jiné banky (refinancují), je někdy možné využít odhad původní, není-li starší než 10 let a neliší-li se příliš od současného stavu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že v dnešní době banky zajišťují odhady nemovitostí samy, ať už na své náklady či na účet klienta, stává se tím pádem odhad jejich vlastnictvím. Proto počítejte s tím, že půjdete-li si starý odhad do vaší stávající banky vyžádat, můžete být odmítnuti.

Doplacení hypotéky a mimořádné splátky

Mezi služby, které klienty zajímají mezi prvními, patří možnost vkládat mimořádné splátky a dříve tak umořit hypotéku. Většina bank je v tomto poměrně striktní a mimořádné splátky umožňuje pouze na konci fixačního období. Občas se můžete setkat s možností vkládat 25 % z výše hypotéky vždy ke dni výročí hypotéky, tedy v době, kdy dochází ke zlomu data uzavření nebo podpisu hypotéky. Tak to má nastavené například Fio banka.

Zcela výjimečně se pak můžete setkat se vstřícností vůči klientům a doplatit hypotéku nebo vkládat mimořádné splátky kdykoli si vzpomenete. Takové služby nabízí například Air Bank. Ovšem nesmí se jednat o doplacení hypotéky prostřednictvím refinancování hypotečního úvěru k jiné bance.

Snížení či odklad splátek

Vedle mimořádných splátek klienty rovněž zajímá možnost odkladu nebo snížení splátek. Ani toto nejsou služby, které by banky poskytovaly klientům běžně. Většinou ale akceptují, že v životě klienta mohou nastat okamžiky, kdy se jeho finanční situace rapidně zhorší a ovlivní tak splácení jejich hypotéky.

Pro takový účel má primárně sloužit uzavření pojištění schopnosti splácet úvěr – proto jsem ho výše také doporučovala. Pokud ale ani pojištění nic neřeší, nebo ho klient nemá uzavřené (někdy to není možné ze zdravotních důvodů), pak je možné u většiny bank požádat o výjimečný odklad splátek (zpravidla na 1 až 6 měsíců). Neobvyklou, ale zajímavou službou je odložení splátek hned po čerpání, což nabízí například Partners Banka.

Výjimku opět tvoří Air Bank, která svým klientům umožňuje snižovat či zvyšovat si splátky pohodlně prostřednictvím internetového bankovnictví. Klient si tak může o svých splátkách rozhodovat prakticky sám. Vždy je ale důležité vědět, že dokud banka neschválí nebo neodsouhlasí požadavek, nic není vyřešeno.

10 nejlepších hypoték

Pár slov na závěr

Vzít si hypotéku není žádná ostuda. Dnes jde naopak o zcela běžnou půjčku, bez níž by si řada lidí vlastní bydlení nikdy nedokázala pořídit. Při výběru je však vhodné porovnávat nejen výši úroků u jednotlivých bank. Soustřeďte se také na další poplatky, podmínky nebo maximální dobu splácení. I hypotéku dnes můžete pořídit velmi výhodně, ačkoliv úroky už nejsou tak nízko jako před pár lety. V mém srovnání proto najdete přehledně seřazené nejvýhodnější hypotéky a můžete si směle vybírat.

Časté otázky k hypotékám