Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték

Jana Skálová, datum vydání: 15. 7. 2025

Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték Jaká pravidla platí pro předčasné splacení hypoték (Foto: Freepik)

Mnoho bank v minulosti umožňovalo předčasné splacení hypotéky zdarma, případně bylo možné posílat bez sankcí mimořádné splátky. Od září 2024 se ale všechno změnilo. Vláda prosadila změnu zákona o spotřebitelském úvěru s cílem zamezit takzvané hypoteční turistice. A spoustě lidí, kteří plánovali zbavit se svého závazku u banky dříve, tím hodně zkomplikovala plány.

Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték

Až do sklonku léta 2024 mohly banky samostatně určovat, jak vysoké poplatky budou požadovat za předčasné splacení hypotéky. Někde šlo o stokoruny, jinde o tisícikoruny, leckde to bylo zdarma. Na návrh Ministerstva financí se ale vše změnilo a banky v tomto ohledu dostaly jasný pokyn – předčasné splacení hypotéky bude zpoplatněno, a to nikoliv libovolnou částkou.

Autoři novely zákona se rozhodli začít rozlišovat oprávněné důvody pro předčasné splacení hypotéky od svévolných a neopodstatněných pokusů, které je podle nich potřeba sankcionovat. Pokud se tak klient ocitne v těžké životní situaci, má právo na splacení hypotéky bez poplatků. A velkým pozitivem je, že seznam důvodů pro splacení zdarma byl novelou ještě rozšířen. Platit ale naopak musí:

lidé, kteří nemají vážný důvod k předčasnému splacení;
ti, kterým po zavedení změn již skončila fixace;
noví klienti s hypotékou sjednanou po zavedení změn.

V případě předčasného splacení hypotéky bez vážných důvodů a během nové fixace smí banka požadovat limitovanou náhradu. Jedná se o administrativní náklady a část ušlých úroků do konce fixace. Celková výše náhrady nemůže přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky. Zároveň je stanovena postupná redukce odvozená od počtu let zbývajících do konce fixace.

Doporučujeme

Ačkoliv novela sjednotila podmínky pro předčasné splacení hypoték, nabídky bank se v oblasti hypoték velmi liší. Pokud hledáte nejvýhodnější hypotéku, můžete se inspirovat v našem srovnání hypotečních úvěrů.

Srovnání nejlepších hypoték

Jaký je poplatek za předčasné splacení hypotéky?

Poplatek za předčasné splacení hypotéky není stanoven žádnou jednotnou částkou. Novela stanovila pouze jeho maximální výši vyjádřenou procenty. Klíčové jsou zde 3 body, podle nichž si můžete svůj případný poplatek snadno zjistit:

Vaše banka nejdříve propočítá ušlé úroky, které byste zaplatil za původních podmínek.
Zároveň vypočítá poplatek ve výši 0,25 %, a to ze zbývající jistiny za každý rok do konce fixace.
Klient zaplatí menší z obou výsledných částek.

Zásadní je ale přitom i takzvaná referenční sazba, kterou vyhlašuje Česká národní banka (ČNB). Jedná se o průměr zápůjčních úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů na bydlení, které jsou sjednány v období tří po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Referenční sazby se liší podle typu úvěru i podle jeho poskytovatele.^[1]

Dobrou zprávou je, že i přes hrozivě vypadající čísla to vůbec tak horké být nemusí. Pokud si prostudujete sazebníky bank, zjistíte, že každá s touto povinností nakládá jinak. Zatímco Česká spořitelna se striktně řídí novelou zákona o spotřebitelském úvěru, Raiffeisenbank požaduje administrativní poplatek 1 000 Kč a k tomu proplacení účelně vynaložených nákladů. A například Air Bank pořád umožňuje předčasné splacení hypotéky zdarma.

Tip

Hypoteční kalkulačku už na svých webových stránkách nabízí většina bank. Přesto je náročné porovnat mezi sebou jednotlivé nabídky. Proto si můžete spočítat výhodnější hypotéku třeba na Ušetřeno.cz

Spočítat

Modelové příklady

Pro lepší srozumitelnost uvedu dva modelové příklady. Zatímco jeden klient zaplatí kvůli novele o poznání víc, druhý naopak nezaplatí vůbec nic. Jak jsem ale naznačila výše, každá banka si poplatek stanovuje jinak, proto je nejlepší poptat se přímo v ní.

1. Klient, kterého nová pravidla nepoškozují

Klient Petr má hypotéku ve výši 3 miliony Kč sjednanou na 20 let, a to s šestiletou fixací. Půjčil si od stavební spořitelny s úrokem 5,5 %. Náhrada bance při předčasném splacení bude nulová. Proč? Pro tento typ úvěru ČNB stanovila referenční sazbu 5,58 %.

2. Klient, kterého nová pravidla poškozují

Pro stejný úvěr jako v předchozím případě, ale poskytnutý bankou, je referenční sazba 2,73 %. Klient tak zaplatí poplatek zhruba 28 tisíc Kč.

Pořád vám to není zcela zřejmé? Nejste v tom bohužel sami. I analytici kritizují náhlou nepřehlednost celého systému. Na rozdíly nákladů předčasného splacení u jednotlivých produktů upozorňuje třeba i finančněporadenská společností Swiss Life Select. Skutečnost, že někdy bude poplatek nulový, navíc podle ní může brzdit zlevňování hypoték.^[2]

Doporučujeme

Nejnižší úrok u hypotéky nabízí v současnosti MONETA Money Bank. Půjčit si u ní můžete už za 3,99 %. Ale dokáže zaujmout i dalšími podmínkami. Přečtěte si celou recenzi.

Výjimky pro předčasné splacené hypotéky zdarma

Jak už jsem zmínila, v rámci novely byly rozšířeny možnosti předčasného splacení hypotéky bez poplatku. Už předtím to bylo možné:

při výplatě z pojištění určeného k zajištění úvěru;
po vypršení fixace;
v tíživé situaci (úmrtí živitele rodiny, jiné úmrtí v rodině, závažná nemoc, invalidita).

Nově byly přidány další 2 situace:

prodej nemovitosti, na níž je vázána hypotéka (od uzavření smlouvy ale musí uběhnout nejméně 2 roky);
vypořádání společného jmění manželů (jen pokud se týká nemovitosti, na kterou si manželé vzali hypotéku nebo sloužila k zajištění).

I nadále zůstává zachováno právo na bezplatné předčasné splacení až 25 % původně sjednané výše hypotéky. Bez sankcí to lze učinit ovšem pouze jednou ročně, a to měsíc před výročím smlouvy.^[3]

Najděte si nejvýhodnější hypotéku na Ušetřeno.cz

Najít

Kdy je možné předčasně splatit hypotéku?

Mohlo by se zdát, že hypotéku lze předčasně doplatit, kdykoliv si zamanete. Například po roce vyhrajete v loterii nebo zdědíte peníze, a tak se rozhodnete umořit svůj mnohamilionový dluh hned. Tak snadné to ale vůbec být nemusí.

Každá banka totiž nabízí nějakou minimální dobu trvání hypotéky. A nemusí vám umožnit splatit úvěr před uplynutím tohoto limitu. Proto se před sjednáním hypotéky dobře podívejte i na toto období, které vás může nepříjemně zabrzdit. Například MONETA Money Bank má dobu splatnosti nejméně 5 let, zatímco u mBank nebo Air Bank je to jen 1 rok.

Jinak ale můžete hypotéku splatit předčasně kdykoliv. U některé banky se vám to kupodivu i dnes podaří zdarma nebo jen za drobný poplatek, jiná po vás může požadovat až 0,25 % z předčasně splacené části úvěru, a to za každý rok (včetně toho stávajícího) zbývající do konce fixace. Nanejvýš může jít o 1 % z jistiny.

Použité zdroje

Další užitečné články

Co číst dále:

Co je Forex a jak na něm obchodovat

Baví vás obchodovat na burze s různými měnami? Chcete mít jistotu, že kupce na své nakoupené měny najdete vždy a jakýchkoli okolností? Pak se zaměřte na Forex.

Autor: David Řezníček Datum: 4. 6. 2025

Nejlepší cestovní pojištění se slevou pro rodinu. Kde si ho zařídit?

Čeká vás cesta do zahraničí a vy přemýšlíte, jak ušetřit na cestovním pojištění pro celou rodinu? V dnešní době mnohé pojišťovny nabízejí speciální rodinné slevy. Cestovní pojištění pro rodinu...

Autor: Hana Vítková Datum: 24. 11. 2025

Půjčka ve zkušební době – Kde vám půjčí?

Nastoupili jste do nové práce a potřebujete si půjčit? V bankách to bude nejspíš problém. Naštěstí existují společnosti, které vám půjčí, i když jste právě nastoupili do nového zaměstnání.

Autor: Hana Vítková Datum: 8. 9. 2025

ETF vs CFD vs akcie: Výhody a nevýhody

ETF, akcie a CFD jsou nejčastěji obchodované nástroje na současném trhu. Víte ale, jaké jsou mezi nimi rozdíly a s jakými riziky musíte počítat, když je chcete obchodovat i vy? Pojďte se na to spolu se mnou podívat.

Autor: David Řezníček Datum: 22. 8. 2025

Různé typy úvěrů a jak vybrat ten správný

Hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření? Spotřebitelský úvěr, nebo kreditní karta? A co když potřebujete podnikatelský úvěr? Přečtěte si, čím se jednotlivé druhy půjček liší a jak se v nich zorientovat.

Autor: Jana Skálová Datum: 26. 7. 2025

Jaké jsou ceny povinného ručení pro auta

Povinné ručení musí mít každý, kdo vlastní motorové vozidlo. Jaké jsou ceny povinného ručení v tomto roce?

Autor: Hana Vítková Datum: 6. 3. 2023

Jana Skálová

Řadu let analyzuji pojistné produkty, hypoteční úvěry, garantované nájmy nebo ceny energií. Zkušenosti jsem nasbírala na renomovaných portálech. Čtenářům 5NEJ proto dokážu nabídnout přehledné srovnání a aktuálně nejlepší produkty na trhu. Jsem ráda, když mé články pomohou.