Refinancování hypotéky – proč a jak refinancovat? Kvůli ušetření peněz!

Refinancování vám pomůže ušetřit značnou částku (Foto: Freepik)

V dnešní době je pořízení vlastního bydlení bez hypotéky u většiny lidí téměř nemožné. Pokud tak již hypoteční úvěr máte, je vhodné se o něj i nadále starat. Na konci každého fixačního období je možné hypotéku refinancovat a získat výhodnější podmínky splácení a nižší úrokovou sazbu. Jak správně refinancovat, na co si dát pozor a na co se zaměřit? Pojďme si společně projít základní kroky a postup refinancování hypotečních úvěrů.

Co znamená refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky znamená splacení stávajícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem (většinou u jiné banky) s odlišnými, zpravidla výhodnějšími podmínkami a nižší úrokovou sazbou. O refinancování hypotečního úvěru je možné žádat těsně před koncem doby fixace úrokové sazby a samozřejmě za předpokladu, že nabídka nových podmínek u konkurenční banky je výhodnější než nabídka od stávající banky, u které klient hypotéku doposud splácí.

Proč refinancovat hypotéku?

Hlavním motivem k refinancování i té nejlepší hypotéky je snaha ušetřit. A úspora u refinancovaných hypoték může být až několik tisíc korun ročně. Když se přepočítá například na dalších 20 let, kdy klient bude hypoteční úvěr ještě splácet, může se jednat o opravdu pěknou částku. Hypoteční kalkulačka vám ukáže výpočet refinancování a ověříte si tak výhodnost ještě před podpisem smlouvy.

Mezi hlavní výhody refinancování patří:

• Nižší úrok a splátka: hlavní motivací refinancování je získat výhodnější sazbu, a tím i nižší měsíční splátku.
• Flexibilita splácení: při refinancování lze často změnit celkovou dobu úvěru a odložit případně splácení nebo naopak dohodnout kratší dobu s vyšší splátkou.
• Možnost jiné fixace: úvěr lze nově fixovat na jiné období (např. přejít z tříletého na pětiletý fix nebo naopak), pokud to lépe vyhovuje vaší situaci.
• Jednodušší administrativa: vyřízení je podobné jako nová hypotéka a banka za vás obvykle vyřídí potřebné formality (včetně splacení starého úvěru).
• Vyjednávání podmínek: klient může zkusit dojednat odpuštění některých poplatků (např. za odhad nemovitosti) a získat další výhody.

Důvodem k refinancování je tedy vždy zejména výhodnější nabídka úrokové sazby. S koncem období fixace banka nabízí dlužníkovi nové podmínky včetně úrokové sazby pro další fixační období, které bývá v délce 1, 3, 5 nebo i více let. Pokud není klient s nabídkou spokojen, má možnost bez pokuty ze strany banky splatit současnou hypotéku novou hypotékou od jiné banky.

Aby se klient vyhnul pokutám či penále ze strany banky, stačí svůj záměr refinancovat, oznámit bance alespoň 30 dní před vypršením fixace úvěru. Refinancování je samozřejmě možné i mimo toto období, je ale třeba počítat s poplatkem za takzvaně účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením úvěru na bydlení. Doporučuji si tedy vždy dopředu zjistit, jak vysoký tento poplatek u stávající banky je.

Mezi účelně vynaložené náklady obvykle patří:

• administrativní náklady (telefon, tisk, kopírování dokumentů apod.),
• mzdové náklady na zaměstnance vyřizujícího žádost o předčasném splacení hypotéky,
• poplatky placené katastru nemovitostí,
• poplatky za nutné notářské úkony.

Jak refinancovat hypotéku a ušetřit?

O případné refinancování hypotéky by se měl klient aktivně zajímat ideálně měsíc až 3 měsíce před koncem sjednané fixační doby. Pokud má klient finančního poradce, je vhodné se s ním spojit a probrat další postup. Pokud si klient řeší vše sám, doporučujeme následující postup k úspěšnému refinancování hypotečního úvěru.

Kontaktování stávající banky

Pokud se vaše stávající banka neozve sama s nabídkou podmínek pro další fixační období, je vhodné ji kontaktovat a nabídku nové úrokové sazby a výši splátek si od banky vyžádat, abyste měli možnost je prostudovat.

Oslovení konkurenční banky

Je vhodné oslovit několik předem vybraných konkurenčních bank, sjednat si v nich schůzku a probrat s nimi možné sazby, podmínky a podrobnosti. Obdržíte pak nabídku, kterou můžete srovnat s nabídkou stávající banky a podle toho se rozhodnout, zda do refinancování půjdete. Můžete také s nabídkou od konkurence přijít do vaší banky a zkusit se domluvit na obdobných podmínkách a je možné, že vám vaše stávající banka vyhoví. Pokud ovšem na konkurenční nabídku nezareaguje, je jasné, že je pro vás refinancování hypotéky vhodnou volbou.

Seznam některých bank, které nabízejí hypotéky:

• Moneta Money Bank
• mBank
• Equa Bank
• Unicredit Bank
• Air Bank

Průběh žádosti o refinancování

1. Žádost o vyčíslení zůstatku úvěru
   Tento dokument je důležitý a potřebný pro nově zvolenou banku, aby věděla, na jaký účet a kdy má zaslat zbývající hodnotu vašeho hypotečního úvěru.
2. Podání žádosti o nový úvěr
   Pokud se tedy rozhodnete pro refinancování hypotéky, je třeba dodat také souhlas původní banky se splacením úvěru v daném termínu a souhlas s tím, že na katastr nemovitostí vstoupí nová banky, jako druhá v pořadí do doby, než bude úvěr splacen.
3. Schválení a podpis
   Pokud vám byl nový hypoteční úvěr schválen, dojde k podpisu úvěrových smluv. Doporučujeme si vše řádně pročíst a prostudovat, než to stvrdíte svým podpisem. Zkontrolujete smluvenou úrokovou sazbu a splatnost úvěru.

Na co si dát pozor?

Při refinancování hypotéky si banka klienta proklepne z pohledu jeho současné bonity i kvality zastavované nemovitosti. Navíc se od října 2018 sledují dva nové ukazatele, a to DTI a DSTI.

Ukazatel DTI (Debt To Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Pokud celkové zadlužené žadatele o úvěr převýší osminásobek jeho čistého ročního příjmu, hrozí riziko nesplacení úvěru.

Ukazatel DSTI (Debt Service To Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno se jedná o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. Podle ČNB hrozí zvýšené riziko nesplacení dluhu, pokud dlužník vydává na splacení dluhů více než 40 % čistého měsíčního příjmu.

U hypotečních úvěrů sjednaných před tímto datem, a nenavyšujete-li při refinancování jistinu o více než 10 % nebo 200 000 Kč, se na tyto ukazatele nebere zřetel. V opačném případě jsou již uplatňována nová pravidla.

Existují i situace, při kterých se refinancování hypotéky nevyplatí:

• úroková sazba u konkurence se liší jen velice nepatrně,
• máte nižší příjem než při první žádosti o hypotéku,
• splácíte další nové úvěry,
• u stávající banky máte i další výhody (výhodnější pojištění nemovitosti nebo vedení běžného účtu zdarma).

Co je k refinancování hypotéky potřeba?

Pokud se rozhodnete refinancovat svou hypotéku u nové banky, je vždy potřeba doložit spoustu dokumentů a podkladů. Požadavky jednotlivých finančních institucí se mohou lišit, ale jádro dokumentů zůstává vesměs totožné. Banka po vás může požadovat doložit následující:

• dva doklady totožnosti,
• původní smlouvu o hypotečním úvěru,
• zástavní smlouvu k hypotečnímu úvěru,
• nabývací titul k nemovitosti a snímek katastrální mapy,
• potvrzení o příjmu,
• několik posledních výpisů z úvěrového účtu v původní bance,
• výpis z katastru nemovitostí,
• vyčíslení aktuální dlužné jistiny,
• číslo účtu, kam by nová banka měla prostředky zaslat,
• datum předčasné splátky původního úvěru,
• souhlas původní banky s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě,
• příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky a vyčíslení zůstatku úvěru,
• fotografie současného stavu nemovitosti (interiér i exteriér),
• původní nebo nový odhad nemovitosti.

Kromě výše uvedeného je ovšem třeba splňovat i další podmínky refinancování, které si banky kladou:·

• maximální výše hypotéky po refinancování je 90 % zástavní hodnoty nemovitosti,
• splatnost je maximálně 30 let,
• dlužník v předchozích 12 měsících splácel původní úvěr bezchybně,
• jedná se o účelovou hypotéku,
• splátka nového úvěru je stejná nebo nižší než původní splátka + 500 Kč (kvůli posouzení schopnosti splácet)
• v období mezi refinancovaným úvěrem a schválením nového úvěru dlužník nemá žádný jiný úvěr nad 500 000 Kč.

Kdy a jak refinancovat?

• Načasování: Sledujte termín konce fixace. Nejpozději 2–3 měsíce před vypršením sazby si zjistěte výši svého zůstatku, úrok a splátku v původní bance.
• Porovnání nabídek: Projděte aktuální úrokové sazby na trhu (například pomocí hypotečních kalkulaček nebo webů srovnávajících hypotéky) a spočítejte si, jaká by byla vaše nová splátka. Nebojte se požádat o nabídku více bank nebo hypotečního poradce – cílem je najít sazbu pod úrovní současné.
• Kontakt s bankou: Pokud najdete lepší nabídku, spojte se s novou bankou a domluvte se na refinancování. Banka vám zařídí výplatu zbývající jistiny původní bance. Nejdůležitější je dát vědět své původní bance s dostatečným předstihem, že budete měnit úvěr – můžete tak minimalizovat sankce.
• Poplatky a sankce: Nově mohou banky za předčasné splacení (tedy i refinancování) účtovat maximálně 1 % z nesplacené jistiny. Díky tomu jsou poplatky omezené a refinancování se obvykle vyplatí, pokud úspora z nižší sazby převýší tento 1 %. Každopádně si konkrétní poplatek ověřte ve své smlouvě dříve, než podáte žádost.

Časté mýty o refinancování hypoték

S refinancováním hypoték se pojí také hodně mýtů a nepravd. Například to, že banka musí s refinancováním hypotéky souhlasit. Původní bance stačí před koncem doby fixace prostě oznámit, že budete hypotéku refinancovat u konkurence a žádný souhlas od původní banky nepotřebujete. Samozřejmě pak je potřebný souhlas přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě, ale tady banky nedělají klientům žádné problémy.

To, že je potřeba při změně banky doplatit úroky stávající bance také není pravda. V prvních letech splácení hypotéky totiž připadá větší část měsíční splátky právě na úhradu úroků a při přechodu k jiné bance prostě jednoduše pokračujete v úrokovém kalendáři tam, kde jste u původní banky skončili. Neplatíte vysoké úroky znovu od začátku.

Refinancování hypotéky není v žádném případě složité a časově náročné. Pokud se rozhodnete využít online srovnávače hypoték, můžete získat během krátké chvíle nabídky od jednotlivých bank  a i samotné refinancování hypotéky je možné v současné době řešit online.

Závěr

Refinancování hypotéky je účinný nástroj, jak snížit úrokovou sazbu a tím ušetřit peníze. Vždy ale pečlivě porovnejte aktuální nabídky a zvažte všechny poplatky. Obvykle se vyplatí jednat včas (zhruba 1–3 měsíce před koncem fixace), protože za chodu hypoteční sazby klesají a úvěr můžete snadno převést k nové bance s lepšími podmínkami. Ušetříte tak nějakou tu kačku a peníze můžete využít na dovolenou, rodinu či vaši zálibu.

Použité zdroje:

• https://www.kb.cz/cs/clanky/pujcky/refinancovani-pujcky
• https://www.rb.cz/podnikatele/financovani/refinancovani
• https://www.seznamzpravy.cz/clanek/prehledne-jak-na-refinancovani-hypoteky-a-spotrebitelske-pujcky-150454

Co číst dále: