Kousek Bytu Recenze

Zkušenosti s Kousek bytu

Musím uznat, že Kousek bytu mě zajímal od prvopočátků. Tento projekt totiž přináší unikátní způsob investice do nemovitostí či do jejich nákupu. Stoprocentně online si totiž doslova můžete koupit kousek bytu nebo dokonce hned celý investiční byt. Vy pak můžete pravidelně těžit z výnosu z nájmu nebo z kapitálového výnosu z nemovitosti v momentě, kdy její cena roste. Připravil jsem pro vás několik silných a slabých stránek, které je ideální zvážit ještě předtím, než začnete investovat.

Silné stránky

• Relativně dostupný vstup: V rámci Kousek bytu můžete investovat již od 20 000 Kč, což v rámci přímého nákupu nemovitostí není zase tolik. Svou platbu navíc můžete rozložit do jednotlivých měsíčních splátek.
• Všechno online: Za ohromnou výhodu považuju fakt, že celý proces probíhá online, a to včetně výběru, správy nemovitosti i podpisu smlouvy.
• Likvidita: Díky tomu, že je možné prodat váš podíl jinému investorovi skrze sekundární trh, máte k dispozici vyšší úroveň likvidity, která není u platforem pro investice do nemovitostí úplně obvyklá. Upozorňuju však, že likvidita sekundárního trhu není garantována.
• Žádné skryté poplatky: Správa je zahrnutá v ceně a za nákup vašeho podílu nezaplatíte vůbec nic. Můžete si tak být jistí, že vám Kousek bytu nebude účtovat žádné poplatky navíc.

Slabé stránky

• Družstevní vlastnictví: Jestliže se rozhodnete investovat s Kousek bytu, nebudete zapsáni do katastru nemovitostí, ale vlastníte podíl v bytovém družstvu. Nicméně, toto se dá eliminovat při nákupu celého bytu, kdy platforma nabízí možnost přechodu do osobního vlastnictví.
• Vysoký poplatek při rozložení do splátek: Pokud sáhnete po rozložení platby do splátek, je nutné počítat jednorázovým servisním poplatkem ve výši 5 % z celkové hodnoty investice. Ten tak může být při vyšší investici opravdu vysoký.
• Omezená nabídka projektů: V současné době zatím Kousek bytu nabízí poměrně malé množství projektů. Jedná se však stále o poměrně novou platformu, takže je pochopitelně možné, že se nabídka podstatně rozšíří.

Pokud uvažujete o koupi investičního bytu Kousek bytu pro vás může být opravdu zajímavou volbou. Jestliže však hledáte investice do nemovitostí s opravdu nízkým vstupem, lepší možností pro vás bude Investown. V rámci něj sice nemáte fyzický podíl v nemovitosti, ale můžete investovat již od 500 Kč a zajistíte si také fixní měsíční výnos.

Důležité informace

Celkové skóre 7/10 se skládá z hodnocení 5 parametrů:

• Založeno
• Provozovatel
• Regulace
• Forma investování
• Demo účet

7/10

Za platformou Kousek bytu stojí společnost PartHome s.r.o., za kterou stojí podnikatelé Vladimír Zuzák a Jiří Paták. Nemovitosti, jež jsou součástí tohoto projektu, začínají na 1 miliardě korun a  jedná se především o rezidenční objekty. Coby v podstatě crowdfundingová platforma je regulovaná prostřednictvím směrnic a nařízení EU a je registrovaná u ČNB, nicméně přímo jí regulovaná není, protože k tomu jednoduše není důvod. Je trochu škoda, že nenabízí žádný demo účet pro odzkoušení platformy nanečisto, což je vzhledem k formě investic pochopitelné.

Jak Kousek bytu funguje?

Princip fungování není nijak složitý. Jednotlivé byty v nabídce jsou rozložené do částí po 20 000 Kč (kousky bytu). Vy složíte svou investici, díky čemuž získáte vlastnický podíl v bytovém družstvu. To znamená, že máte právo na podílu z výnosů dané bytové jednotky. Družstevní vlastnictví se pojí s jednodušší správou nemovitosti, nižšími vstupními náklady a rychlejší právní proces při převodu vlastnických práv.

Na druhou stranu je vaše právo dané přesnými stanovy družstva, které je třeba bedlivě sledovat, aby vám neunikly podstatné informace. Samozřejmě pak z výše uvedeného vyplývá, že nejste přímo vlastníkem nemovitosti či jejího podílu a nejste zapsáni v katastru. To však lze při nákupu celého bytu eliminovat, jelikož Kousek bytu dokáže zařídit také převod do osobního vlastnictví.

Založeno	2024
Provozovatel	PartHome s.r.o.
Regulace	Spadá pod EU regulaci crowdfundingu
Forma investování	Crowdfunding / družstevní vlastnictví
Demo účet

Statistiky

Celkové skóre 7/10 se skládá z hodnocení 3 parametrů:

• Počet zafinancovaných projektů
• Celkové investice
• Počet investorů

7/10

Kousek bytu neuvádí, kolik přesně peněz bylo prostřednictvím jeho platformy investováno a kolik investorů na její platformě funguje. Víme však, že aktuálně se na jeho platformě nachází 5 bytů, které jsou situované do Bacherových Viladomů na Kladně. Do budoucna předpokládám, že se jejich nabídka rozšíří s tím, jak projekt poroste.

Počet zafinancovaných projektů	5 bytů v nabídce
Celkové investice	Neuvádí
Počet investorů	Neuvádí

Finance

Celkové skóre 7/10 se skládá z hodnocení 6 parametrů:

• Odhadované roční zhodnocení
• Odhadovaná návratnost investice
• Minimální investice
• Poplatek za správu nemovitosti
• Základní poplatek
• Kalkulačka investic

7/10

U každé investiční platformy jsou samozřejmě nejdůležitější finance. Minimální vstup v rámci Kousek bytu je 20 000 Kč. To se sice může zdát jako hodně, ale při nákupu podílu v investicích to není tolik. Velmi pozitivně pak hodnotím, že je zde možnost rozložit si platbu do jednotlivých splátek po 2 000 Kč měsíčně. Je zde však nutné počítat s poměrně vysokým správním poplatkem, který činí 5 % z celkové hodnoty investice.

Všechny byty jsou pak rozdělené právě do dílů po 20 000 Kč. Chcete-li tedy sáhnout po vyšší investici, musíte nakoupit těchto dílků více. Kousek bytu umožňuje také koupi celého bytu, jak jsem uváděl výše. Při této volbě je pak možné převést byt z družstevního vlastnictví do soukromého, což vám zajišťuje práva coby vlastníkovi bytu.

Velmi pozitivní je poté fakt, že neplatíte žádný poplatek za správu nemovitostí, jelikož už je zahrnutý v ceně. O správu nemovitostí se poté stará společnost Parthome Services s.r.o. Je ale nutné dávat pozor na to, zda je vaše investice Se servisem nebo Bez servisu. V případě nákupu Bez servisu si správu nemovitosti zajišťujete sami a vyplácen vám bude pouze kapitálový výnos.

Odhadované roční zhodnocení	9 %+
Odhadovaná návratnost investice	9+ let
Minimální investice	20 000 Kč / 2 000 Kč ve splátkách
Poplatek za správu nemovitosti	V ceně
Základní poplatek	5 % (při rozložení investice do splátek)
Kalkulačka investic

Typy nemovitostí

Celkové skóre 7/10 se skládá z hodnocení 5 parametrů:

• Rekreační nemovitosti
• Rezidenční objekty
• Hotely
• Rezorty
• Kancelářské objekty

7/10

Už z názvu je jistě patrné, na jaké investice Kousek bytu cílí. Ano, jedná se samozřejmě o rezidenční objekty, v rámci kterých můžete nakupovat byty. V nabídce jsou pouze Bacherovy Viladomy na Kladně, ale jak jsme uváděli výše, v budoucnu určitě můžeme očekávat rozšíření o další projekty a další města. Jestliže vám Kousek bytu pro diverzifikaci portfolia nestačí, můžete sáhnout například po některé z akciových a ETF investičních platforem nebo například po platformách pro investice do P2P půjček.

Rekreační nemovitosti
Rezidenční objekty
Hotely
Rezorty
Kancelářské objekty

Podpora

Celkové skóre 9/10 se skládá z hodnocení 4 parametrů:

• Live chat
• Telefon
• E-mail
• Kontaktní formulář

9/10

Podpora je v rámci Kousek bytu opravdu velmi kvalitní a profesionální, což je pochopitelně pro všechny začínající investory velmi důležité. Kontaktovat ji můžete prostřednictvím live chatu přímo na stránkách platformy, pomocí telefonické linky nebo například skrze e-mail v případě, že vám ani jedna z těchto forem nevyhovuje. Musím uznat, že na všechny mé dotazy reagovala podpora rychle a odpovědi byly vyčerpávající. Jestliže se tedy chcete na něco doptat, rozhodně se na ni obraťte.

Live chat
Telefon
E-mail
Kontaktní formulář

Závěr

Osobně Kousek bytu vnímám jako unikátní přístup ke koupi nemovitosti než jako klasickou investiční platformu. O tom ostatně svědčí i způsob investování, kdy v podstatě vkládáte jednotlivé kousky bytu jako do košíku. I tak se však jedná o nesmírně zajímavý a ambiciózní projekt, který má přiblížit investování do nemovitostí široké veřejnosti. Nevyžaduje žádné extrémně vysoké vstupní náklady a slibuje poměrně vysoké výnosy v budoucnu, které však doopravdy potvrdí až čas.

Za největší nevýhodu považuji fakt, že investujete v podstatě pouze do družstevního podílu, s čímž se mohou pojit určité nepříjemnosti. Je také třeba myslet na to, že výnosy nejsou garantované a jsou přímo závislé na tom, jak se chová trh. To však platí u všech investic, proto je nutné investovat s rozumem a dobře si porovnat všechna pro a proti, která se s tím pojí.

Časté dotazy