Pronájem vs. koupě: Co je výhodnější?

Je výhodnější koupě, nebo pronájem? (Zdroj: Pixabay)

Hledáte nové bydlení, ale nevíte, zda investovat do vlastního, nebo raději zvolit pronájem? Pokud nemáte dost vlastních prostředků, budete muset požádat o hypotéku. Otázkou pak je, zda je lepší platit nájemné nebo hypotéku? Každá z těchto variant má svá pro a proti. Pojďme si porovnat koupi a pronájem nemovitosti, ať se můžete lépe rozhodnout, která varianta pro vás bude nejlepší.

Nájemní vs. vlastní bydlení na hypotéku

Mnoho lidí bydlí v pronájmu a nemá potřebu vrhnout se „do vlastního“. Existuje ale i mnoho těch, kteří naopak přemýšlí nad výměnou pronajatého bydlení za vlastní nemovitost. Aby se rozhodli správně, je nutné pečlivě si porovnat, co je právě pro ně výhodnější. V některých případech může být nájemné vyšší než hypotéka, jindy je tomu naopak. Záleží to na lokalitě, podlahové ploše nemovitosti i mnoha dalších faktorech.

Obojí přitom dnes může vycházet na velmi vysokou částku, protože ceny se oproti stavu před pár lety prudce vyšvihly vzhůru. Vlastní bydlení se může vyplatit jakožto dlouhodobá investice, ale splácení je závazek na mnoho desítek let. Pronájem je naopak bez dlouhodobých závazků, ale je spojený s mnoha nejistotami.

Náklady spojené s pronájmem

Níže jsem podrobněji sepsala, jaké výhody a nevýhody se pojí s bydlením v pronajaté nemovitosti. A komu se to (ne)vyplatí.

1. Měsíční nájemné a jeho rozdíly

Pronájem bytu znamená poměrně velké výdaje na nájemné. Teď nemám na mysli zálohy na energie, které vás neminou ani ve vlastním bydlení. Jedná se o částku, kterou platíte každý měsíc majiteli bytu či domu.

Výše nájemného se odvíjí od velikosti bytu či domu, od lokality, kde žijete, i od cen nájemného na trhu. Proto bývá nájemné ve větším městě mnohonásobně vyšší než na vesnici. Tam se zohledňuje, že musíte do města dojet autem či hromadnou dopravou, že není k dispozici škola, školka, zdravotnické středisko nebo ani obchod s potravinami. Nájemní byty ve městě jsou nákladnější i proto, že zde bývá větší nabídka pracovních míst a lidé chtějí bydlet blízko svého zaměstnání.

Oproti tomu hypoteční úvěr má stejnou výši, ať bydlíte na vsi nebo ve městě. Neplníte konto majitele bytu, ale platíte vlastní nemovitost, která se dá případně prodat. To znamená, že je to vaše investice do budoucnosti a netratíte na ní.

2. Zálohy na služby a energie

Zálohy na elektřinu, plyn či vodu mohou být součástí nájemného, nebo se platí zvlášť. Pokud jsou součástí nájmu, bývají typicky napsány na majitele nemovitosti, takže nemáte plnou kontrolu nad spotřebou ani zálohami.

Pokud máte energie napsané na sebe, platí se zvlášť. Čerpáte výhody jako u vlastní nemovitosti a máte vše pod kontrolou. Hradíte však nájemné plus ještě energie.

Při hledání bytu či domu k pronájmu se zajímejte, jestli výše nájemného již zahrnuje zálohy na energie. Tento faktor je nicméně stejný jak u nájemního, tak i u vlastního bydlení, takže nemáte příliš možností, jak ušetřit.

3. Depozity a kauce

S pronájmem mohou být spojeny další poplatky, jako jsou kauce a depozity. Majitel pronajímané nemovitosti většinou ihned po podepsání nájemní smlouvy požaduje 1 až 3 nájmy. Případně může požadovat konkrétní pevnou částku. Je to tzv. kauce a jedná se o peníze, které jsou jakousi pojistkou majitele, kdyby jste nemovitost po skončení pronájmu vrátili znehodnocenou či poškozenou.

Proto je tato kauce vratná. Pokud bude vše v pořádku, po skončení nájemní smlouvy ji dostanete zpět. Nebo je nevratná a majitel za ni opraví, co jste po dobu svého pobytu v nemovitosti rozbili či znehodnotili. Velkou nevýhodou ale je, že hned při sjednání smlouvy na bydlení musíte zaplatit klidně až 4 měsíční nájmy naráz, což mohou být desítky tisíc korun.

Náklady spojené s koupí nemovitosti

Koupě vlastní nemovitosti může být pro mnohé z nás zajímavější. Investujete do vlastního bydlení a můžete si s nemovitostí dělat, co uznáte za vhodné (rekonstruovat, předělat), což v pronájmu obvykle není možné. Ani zde se ale nevyhnete průběžným nebo vysokým počátečním nákladům. Zejména žádáte-li o hypotéku.

1. Hypotéka a úrokové sazby

Hypotéka je brána jako investice do vlastního bydlení a tím i do budoucnosti. Sice ji musíte hradit každý měsíc podobně jako nájemné, ale nemovitost jednou bude vaše a můžete ji například prodat. Což díky zhodnocení v průběhu času přinese i značný zisk. Nebo ji mohou podědit vaše děti a mít své bydlení.

Na druhou stranu jsou s ní spojeny i úroky. Úroková sazba na hypotékách je nejnižší ze všech dostupných úvěrů na trhu, ale pokud budete posílat splátky podle předem sjednaného splátkového kalendáře, můžete bance ve finále zaplatit až o desítky procent víc, než kolik jste si půjčili. A přesto může být paradoxně splátka hypotéky nižší než nájemné. V našem srovnání nejlepších hypoték snadno zjistíte, která banka má aktuálně nejnižší úrok nebo nejdelší dobu splatnosti. Aktuálně nejlépe vychází MONETA Money Bank. Ale například Fio banka má k dispozici hypospořící konto, které vám při naspoření dostatku peněz může snížit úrok na 0 %.

2. Vlastní prostředky do začátku

U hypotéky je potřeba počítat s tím, že budete muset mít do začátku nějaké vlastní prostředky. Nehradíte sice žádnou kauci jako u nájmu, ale banka vám nepůjčí 100 % hodnoty nemovitosti. Je potřeba mít našetřeno 10 až 20 % z celkové částky. Pokud tedy například chcete požádat o hypotéku na 4 000 000 Kč, musíte mít alespoň 400 000 Kč. Přitom platí, že žadatelům do 36 let věku typicky stačí 10 %, starší musejí mít nejméně dvojnásobek vlastních prostředků.

V tomto případě má výhodu nájemní bydlení, protože kauce za pronájem je o dost nižší. A sehnat statisíce na základ hypotéky není snadné – našetřit tolik peněz je těžké, další půjčka vám může u banky snížit možnost schválení hypotéky.

3. Další poplatky při sjednání

Počáteční investicí u hypotéky nemusí být jen vlastní zdroje ve výši 10 až 20 %. Počítejte i s nutností zaplatit za odhad nemovitosti. Například mBank ho nabízí zdarma, ale u České spořitelny vás vyjde na 4 400 Kč. Výše odměny pro odhadce se přitom liší i podle typu a velikosti nemovitosti.

K dalším nákladům patří odměna pro notáře za sepsání smluvní dokumentace a ověření podpisů. Leckde platíte i za sjednání hypotečního úvěru – ale většina bank včetně například ČSOB má sjednání zdarma. Budete platit také na katastru nemovitostí – jde o 2 000 Kč za vklad a následně se ještě hradí vložení kupní smlouvy.

4. Pravidelné výdaje (pojištění, údržba)

Mezi další poplatky, kterým se u hypotéky nevyhnete, bude patřit pojištění nemovitosti. To je nutné sjednat ještě před schválením úvěru. A abyste zbytečně nepřepláceli, je vhodné najít si nejvýhodnější pojištění majetku. U pronájmu přitom pojištění nemovitosti obvykle hradí majitel a na vás je jen pojištění domácnosti.

Zatímco v pronájmu řeší rekonstrukce a opravy většinou majitel, pokud se nedohodnete jinak, u vlastního bydlení to budete muset vždy řešit a financovat vy. Navíc u hypotéky jste povinni udržovat nemovitost v takovém stavu, aby její hodnota neklesala. A kdybyste chtěli rekonstruovat nebo přistavovat, budete si muset vyžádat souhlas od banky.

Výhody pronájmu bytu

Jak hypotéka, tak i pronájem mají svá pro a proti. Abyste se mohli snadněji rozhodnout, co je pro vás výhodnější, sepsala jsem pro vás základní výhody a nevýhody.

1. Flexibilita a mobilita

Pronájem je ideální volbou především pro ty, kdo chtějí svobodnější život a nechtějí se vázat na jednu nemovitost. Jako bezdětným a svobodným vám může stačit garsonka nebo menší byt, za nějž zaplatíte nižší nájemné. Jak se vaše rodina bude rozrůstat, můžete postupně hledat větší a větší nemovitosti.

Skvělá volba je to i v případě, kdy máte zaměstnání, u nějž nevíte, jestli v něm zůstanete. Někdo se za prací stěhuje i z jednoho konce republiky na druhý. Mít vlastní nemovitost by v takovém případě mohlo být svazující.

2. Nižší počáteční náklady

Jestliže nemáte našetřené statisíce, vyplatí se spíš podnájem. Zaplatíte sice kauci, která může dosahovat až několika desítek tisíc, ale pořád je to méně než u hypotéky. Navíc může být nemovitost již vybavena spotřebiči a nábytkem, což vám ušetří další výdaje.

3. Méně odpovědnosti za údržbu a opravy

Za pronajatý byt má odpovědnost především jeho majitel. Drobnější opravy jako kapající kohoutek nebo rozbité okno sice můžete uhradit vy (záleží, jak je nastavena nájemní smlouva), ale velké opravy a rekonstrukce bude financovat majitel. Tím opět uspoříte výrazné částky. Ušetříte si navíc čas a starosti se sháněním řemeslníků.

4. Možnost rychlejšího přestěhování

Jak už jsme zmínili výše, pronájem vám dává větší svobodu. Ať už se chcete přestěhovat do většího bytu či domu, nebo se rozcházíte/rozvádíte a potřebujete se rychle přestěhovat, u pronájmu to není problém. Domluvíte se s majitelem na výpovědní lhůtě, nebo počkáte, až uplyne nájemní smlouva, a můžete se stěhovat. Hypoteční úvěr v tomto hodně svazuje. Museli byste nemovitost prodat, což může trvat měsíce i roky, doplatit hypotéku atd. Zkrátka v tomto je pronájem mnohonásobně jednodušší.

Nevýhody pronájmu bytu

Pronájem má i svá negativa, což je důvod, proč spousta z nás raději sahá po hypotéce…

1. Omezená kontrola nad nemovitostí

Nájemní byt nám sice umožňuje pohodlné bydlení, ale ne stoprocentně. Nemáte totiž možnost dotvořit si ho podle svých představ. Někomu to může vadit, zatímco jiný je takhle spokojený.

Větší nevýhodou je, že často nemáte možnost kontroly spotřebované energie. Když se něco rozbije a pojišťovna proplatí pojistku majiteli, nemáte šanci zjistit, kolik to bylo. Navíc majitel může chtít uhradit nějakou škodu po vás, plus inkasuje pojistné. Ve své nemovitosti si oproti tomu vládnete sami a máte o všem přehled.

2. Riziko zvýšení nájemného

I když je v nájemní smlouvě stanovena výše nájemného, je to vždy jen na určité období. Při prodloužení smlouvy může majitel zvýšit cenu. Když se nechcete narychlo stěhovat jinam, budete muset jeho požadavkům vyhovět. A ani nájmy v okolí zřejmě nebudou výrazně nižší.

3. Žádné budování vlastního kapitálu

Když platíte nájemné, plníte konto či kapsu majitele bytu. Pro vás to sice znamená pohodlné bydlení, ale nemůžete očekávat žádnou návratnost vydaných peněz. Jednou se odstěhujete a bude po všem. Hypotéka vám naopak umožňuje platit za své vlastní bydlení, které se tím stává i praktickou investicí. Ceny nemovitostí typicky v čase rostou, a tak se zvyšuje i vaše budoucí jmění.

4. Omezené možnosti přizpůsobení prostoru

V pronajatém bytě máte málokdy možnost zařídit si ho zcela podle vlastních představ. Někteří majitelé zakazují i barevně vymalovat zdi a požadují čistě bílou. Pokud si byt pronajmete s nábytkem, může vás to omezit i v tomto. Někdy si totiž chcete koupit něco nového, ale kam dát to, co patří majiteli? Pokud se vám nelíbí kuchyňská linka, jen těžko si pořídíte novou. Je sice možné domluvit se s majitelem, ale pokud nebude souhlasit, máte smůlu.

Výhody koupě bytu

I když je koupě vlastní nemovitosti velkou starostí, má svá nesporná pozitiva. Jaká to jsou?

1. Vlastnictví a budování vlastního kapitálu

Hypotéka sice může být náročná na uplacení, ale totéž platí i u nájemného. S hypotékou však investujete do vlastního. Máte kde bydlet a ještě si budujete vlastní kapitál. Dům či byt se dají vždy prodat a získané peníze vám už nikdo nevezme. A pokud na nemovitosti provádíte rekonstrukce, ještě tím zvyšujete její hodnotu.

2. Stabilní měsíční výdaje (hypotéka)

Hypotéka je sice velký výdaj, ale na rozdíl od nájemného se vám nemusí s každým rokem zvyšovat. Naopak. Pokud úroková sazba na trhu poklesne, máte šanci získat v dalším fixačním období nižší úrok. A budete platit méně. Pokud ale úroky vzrostou, může být vyšší i vaše splátka. Přesto máte vidinu, že po dobu fixace budete hradit stále stejnou sumu. Leckterá banka umožní fixovat třeba na 10 let a u České spořitelny to může být až 20 let.

3. Možnost přizpůsobení a renovace

Vlastní nemovitost si můžete zařídit a upravit tak, jak sami chcete. Je možné rekonstruovat, nebo dělat drobné úpravy, aniž byste něco museli složitě řešit s majitelem pronajímané nemovitosti. Tady jsme sami svými pány. Akorát je třeba v případě běžící hypotéky vyrozumět banku a doložit jí náklady, protože kvůli zástavě nemovitosti potřebujete její souhlas.

4. Investice do budoucnosti

Jak už jsem několikrát zmínila, hypotéka a vlastní nemovitost jsou investicí do budoucnosti. Růst nemovitostí na trhu a rekonstrukce zvyšují hodnotu vaší nemovitosti. Navíc se každým rokem snižuje hypoteční úvěr, který jste si vzali. Je to tedy i rozumná investice na stáří. Mnoho lidí si kupuje nemovitosti i čistě jen na investici, byt pronajmou a z nájemného pak hradí hypotéku. I to je skvělý způsob, jak zhodnotit peníze.

Nevýhody koupě bytu

Vlastní nemovitost je radost, ale i starost. A pokud ji nebudete udržovat, začne záhy chátrat. Proto se připravte na to, že kolem ní neustále budete mít nejen starosti a práci, ale i výdaje. Jaké další nevýhody je třeba včas zvážit?

1. Vysoké počáteční náklady

Jak už jsem zmínila, když chcete žádat o hypotéku, je potřeba mít našetřen poměrně vysoký obnos. Jeho výše přitom záleží na částce, o niž žádáte, stejně jako na vašem věku. A čím vyšší jsou ceny na trhu, tím více musíte našetřit. Při započtení dalších počátečních poplatků (notář, odhadce, katastr) je mnohem nákladnější vzít si hypotéku než jít do pronájmu.

2. Menší flexibilita

Koupí nemovitosti se uvážete na jedno místo. Pokud časem zjistíte, že se potřebujete odstěhovat jinam nebo je třeba koupit větší dům či byt, máte tři možnosti. Můžete svou nemovitost pronajmout, koupit druhou nebo ji prodat a pak si koupit novou. Vždy jde o hodně složitý proces, který vás bude stát hodně sil. Nemluvě o tom, když na nemovitosti ještě vázne hypotéka – pak vše musíte řešit ve spolupráci s bankou.

3. Odpovědnost za údržbu a opravy

Za vlastní nemovitost nesete zodpovědnost. Veškeré opravy, poruchy, komplikace řešíte vy. Stojí to čas a peníze, které byste jako nájemci investovat nemuseli. Pokud se rozhodnete jít do koupě, je potřeba myslet i na “zadní vrátka” a vždy si odkládat nějaké peníze stranou.

4. Riziko poklesu hodnoty nemovitosti

I když se nemovitosti zpravidla v čase zhodnocují, může se stát i opak. Pokud ji kupujete v době, kdy jsou ceny na trhu hodně vysoké, hrozí, že hodnota v průběhu let klesne. A to třeba i o miliony. Je tedy nutné počítat i s tím, že ne vždy se investice povede. S případným prodejem nemovitosti je pak vhodné vyčkat do doby, kdy ceny na trhu zase stoupnou.

Současný stav trhu s nemovitostmi

Trh s nemovitostmi se neustále proměňuje. V posledních letech jejich ceny rostou a i chata bez pozemku a bez vody vás může vyjít na 2 miliony korun. Nemluvě o cenách bytů, které často přesahují i 10 milionů korun. Pokud proto nutně nepotřebujete vlastní bydlení teď hned, vyplatí se vyčkat na pokles.

Analytici se shodují, že jednou tato realitní bublina praskne a ceny nemovitostí spadnou. Nikdo ale netuší, kdy k tomu může dojít. A možná k tomu nedojde. Prognózy jsou v tomto ohledu velmi nejisté.

Trendy v nájemném a cenách nemovitostí

I když je leckdy hypotéka výhodnější než nájemné, může se to snadno změnit. Čehož jsme byli svědky v posledních letech. Růst cen nemovitostí, přísnější požadavky bank a zvýšení úroků zapříčinily, že lidé spíše než hypotéku volili nájem. To zvýšilo i zájem o pronájmy, majitelé toho využili a ceny nájemného začaly rychle růst.

Růst cen nájemného ale zase může vše změnit. Lidé nebudou chtít platit přemrštěné ceny a začnou upřednostňovat vlastní bydlení a hypoteční úvěry.

Praktické rady na závěr

Než se rozhodnete pro koupi domu či bytu, měli byste si nejprve pečlivě zanalyzovat vaše finanční možnosti. Pokud si nejste jisti svými matematickými schopnostmi, můžete o tuto službu požádat finančního poradce. Řešte nejen stav vašich současných financí, příjmy a výdaje, ale berte v úvahu i budoucí investice. Bude potřeba vytvořit finanční rezervu, hradit pojištění, počítat s případnými rekonstrukcemi a tak dále.

Vhodné je zvážit i životní pojištění, které může v případě úrazu, nemoci či smrti pokrýt vaši hypotéku.

Do pronájmu bytu si oproti tomu můžete troufnout klidně hned po studijích. Jakmile našetříte na kauci a vybavení bytu, nic vám nebrání osamostatnit se. Hypotéka a vlastní bydlení jsou oproti tomu závazky na celý život a je třeba řádně zvážit všechna pro a proti.

Abyste si lépe dokázali představit, co všechno z finančního hlediska obnáší hypotéka a co nájemné, je nejlepší nechat si to spočítat. A to nejen od profesionálního poradce, ale využít můžete i online kalkulačky. Na 5NEJ je k dispozici hypoteční kalkulačka, případně úvěrová kalkulačka. Hypoteční kalkulačka vám navíc ukáže, která banka nabízí nejvýhodnější úrokovou sazbu a nejlepší podmínky. To se dočtete i v našem srovnání nejlepších hypoték.

Co číst dále: